孙河地王推高市场预期 京别墅市场开闸放量

  7月，北京市场接连出现两块地王，其中夏家胡同地王楼面价高达4万元/平方米，孙河地王楼面价逼近5万/平方米，两块地王未来项目的预计销售均价将分别逼近6万和8万。业内分析认为，地王的频繁出现，将推高北京高端住宅市场的预期，开发商将趁势放量。 

  “地王”频出 别墅市场趁势而发

  地王的频繁出现，相当于给高端住宅市场，尤其是别墅市场打了一剂“强心针”，下半年别墅项目纷纷放量。

  根据亚豪机构统计数据显示，2013年6月份，北京中高端楼盘的市场放量持续增多。包括保利东郡、西山壹号院、招商嘉铭•珑原、五矿万科•如园、御汤山、中海尚湖世家、亿城燕西华府在内，先后有10个高端城市公寓及别墅项目开盘，高端项目的市场放量占了总体市场放量的三分之一。而在5月份，这一比例还只占到四分之一。

  “进入下半年，北京别墅市场的放量会进一步加大。” 融科智地北京公司董事总经理张筱菁告诉记者，从目前的市场情况来看，许多别墅项目趁着“地王”诞生的时机入市。如与新地王同处孙河板块的龙湖双珑原著二期预计7月底8月初开盘，泰禾北京院子项目将于10月入市，而与孙河板块同样位于东北五环半区域的千章墅二期也选择在8月中旬推出。

  丽兹行市场研究中心郑海燕分析认为，当前一线城市的土地供应稀缺，靠近城区且低密的地块更是难得。经过上一轮调控政策后，房企拿地补仓的需求变得更强烈。由于土地资源有限，以及配建制度的作用，未来一线城市的住宅用地价格很有可能会继续攀高。“所以，下半年土地市场很有可能会刷新上半年的地王纪录，随之而来的将是以别墅市场为代表的高端住宅市场的‘火爆’，无论是在市场供应还是成交上。”

  市场成交活跃 别墅价格“维稳”

  据亚豪机构数据统计显示，6月北京别墅市场共实现成交330套，成交面积11.56万平方米，环比上月成交套数减少14套，成交面积却有小幅上升。另外6月实现成交的别墅项目个数为53个，与上月持平，别墅产品整体成交量仍处于年内高位。从上半年情况来看，2013年上半年北京别墅市场共实现成交1606套，成交面积52.17万平米，这一成交数据相比去年同期分别出现40.4%、27.7%的上涨。

  虽然成交活跃，并且地价节节攀高，“面粉”价格有贵过“面包”的趋势，但是下半年入市的别墅项目在报价上却非常谨慎，多数选择“原地踏步”或略有增长。

  “虽然目前的市场行情比较好，但是千章墅二期的价格不会有较大大幅上涨，将继续保持一期的水平。”融科千章墅营销副总索颖说。据了解，融科千章墅项目位于东北五环，临近孙河板块，去年11月份一期入市，当时的销售均价为3万左右。目前，该项目一期的房源基本售罄，只剩下10套左右，二期139套房源将于今年8月中旬入市，目前已经蓄客近200组，但是销售价格仍然维持在一期的3万元/平方米的均价水平。

  此外，东南五环的远洋天著项目，一期分别在6月中下旬和7月中旬开盘，价格都维持在平墅总价800万起，联排总价1100万起的水平，预计8月开盘的二期价格依然难有变化；同样，一期售罄的龙湖双珑原著，即将推出的二期价格虽会略有上涨，但涨幅有限。

  “地王的诞生、地价的攀高，导致市场出现地价楼价‘倒挂’的现象，自然推高市场对房价的预期。但开发商仍然选择不涨价或微涨，主要还是因为限价令。出于资金成本和后期发展规划的原因，开发商选择尽快拿到销售许可证，‘忍痛’入市也可以理解。”郑海燕表示。

  竞争白热化 产品力“开场”下半年市场

  别墅市场供应量的放大加剧了市场的竞争，为应对“残酷”的竞争态势，各大入市项目也不约而同地打起了“产品”战。

  “随着市场的发展和客群的成长，北京的别墅已经进入了第三代，千章墅希望做第三代别墅的典范和标准。”张筱菁认为，第三代别墅更看重产品品质，无论是建筑石材和园林规划等“硬品质”，还是物业服务等软实力，都是目前别墅项目比拼的重点。“千章墅二期的核心卖点就是——产品精工升级。我们根据客户对一期产品提出的意见和建议，从户型到建筑外立面，再到园林设计，以及物业服务方面，都做了相应的改善和升级。比如建筑风格，依然全石材外立面，但在一期的基础上，更加工整洗练，将生活化的巴洛克诠释得更加完美；比如户型设计，对主力户型都做了优化处理，使室内动线及空间尺度更加合理，进一步提升产品附加价值，空间赠送面积最高可达360㎡等等”。

  除融科·千章墅 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)二期外，下半年入市的新老项目纷纷将产品力作为项目重要卖点。如预计今年9月二期开盘的鸿坤林语墅项目，以“恒温、恒氧、恒湿、恒洁”的建筑技术为主要卖点；预计8月入市的纯新盘泰禾北京院子项目则以其“一池三山，禅境山院水园”的园林为项目主打；7月推新的龙湖双珑原著项目则定位于龙湖原著系的再次升级。

  “千章墅别墅购买客群的年龄范围大都在40到55岁之间，”张筱菁表示，这一类的购买群体往往不是第一次购房，购房后也常常是三代人一起居住，所以对于项目的户型、建筑和园林乃至物业服务等会有较高的要求，这也是促使别墅开发商重视产品品质，并争相将产品力作为宣传重点的原因。