深度解读钱荒背景下龙湖·时代天街热销秘笈
一场突如其来的货币市场“钱荒”，攫取了市场所有的目光，资金价格水平飙升，债券大跌。黄金下跌，股市沪指进入“1时代”，新“国五条”使得住宅限购、限贷等调控持续从紧，进一步打击了住宅市场的投资需求，那么对于广大的投资者来说，“钱荒”下，“钱途”在哪儿？无疑在所有投资者的心中产生了疑问。2013年7月12日，新浪乐居特邀龙湖·时代天街营销负责人为广大网友答疑解惑，共同探讨“钱荒”市场背景之下商铺的投资之道。
访谈时间：2013年7月12日
访谈地点：新浪乐居嘉宾聊天室
访谈嘉宾：龙湖时代天街营销负责人 王璐
访谈主持人：新浪乐居商务编辑 张蕾蕾
主持人：各位新浪网友大家下午好！欢迎大家来到新浪乐居嘉宾聊天室，今天坐在我身边的这位嘉宾是龙湖·时代天街的营销负责人王璐。王总您好。
王璐：主持人好，各位网友大家好。
主持人：龙湖·时代天街商业部分最近风靡京城，请王总先简单向各位网友介绍一下时代天街最近的销售情况吧。
王璐：龙湖·时代天街从入市至今差不多两年时间，取得了一定的成绩，在市场上也受到了很多置业者的追捧，项目前期主要是卖住宅。今年以来，我们主要以销售商业为主，在4月餐饮楼首推售罄仅57天后，6月底，龙湖·时代天街商业中心的中心餐饮街盛大开盘，1小时认购金额破3亿，半年累计销售超10亿，6月销售额北京商业地产市场第一，1-6月北京商业地产市场前列！这也是龙湖·时代天街继2012年获得区域商品房销售金额、套数、建面三料冠军之后的又一惊艳表现！商业销售是时代天街项目今年的重点，前期推出的产品有主要300到600平米的专门做餐饮的大面积商铺，总价大约在一千万到两千万之间，在4月份已经集中开盘。上个月推出的风情街，属于全业态商铺，也可做餐饮，而选择会更加丰富，面积在100到300平米，单月销售额超过3个亿，在现在的北京商业市场来看，反映还是不错的。
主持人：在您刚才所说的骄人的成绩背后，我听到了两个突出的数字，一个是10亿，上半年销售额已经达到10亿，另外还有单月销售额达到了3亿。这两个数字非常震撼，它体现了大家对龙湖·时代天街品质的认可，我相信它也将成为南城商业大时代的改写者。
王璐：龙湖集团开发这个项目，是对这个项目寄予了厚望，从项目选址就已经有严格的四大原则：“城市规划重点原则”、“交通枢纽复合原则”、“人口集中聚集原则”、“产业高度密集原则”。
龙湖坚持以政府主导的城市规划作为第一择地原则，便充分考虑到政府的“南城行动计划”宏观政策规划，并结合当地实际情况以及发展规划，经过详细沟通了解之后才定下决策。
其次，交通，对于现代都市而言不可或缺。龙湖天街同样洞悉“轨道交通一体化”对城市的变革性影响与财富基因。时代天街与地铁4号线生物医药基地站无缝连接，加之京开高速、新机场快线(规划中)、天水大街、新源大街等立体交通路网，交通便捷通达性好，为客流出行与到达提供充分的利好条件。
此外，产业聚集的区域因遍布密集高消费人群，往往是推动商业消费的核心动力。龙湖·时代天街西侧超大规模的生物医药产业基地，及附近的新媒体产业园区、物流基地等，为项目的大量高消费人群奠定了客群基础。
但无论是借力于轨道交通、公路，还是依托于产业密集的优势，最终所指向的都是前来消费的人群。我们已经从多种渠道了解到，天宫院和生物医药基地板块是前两年北京刚需住宅市场非常火爆的区域，在我们项目方圆五公里范围之内，涵盖了十几家开发商的住宅项目，且多为全国前50强企业，加上我刚刚说过的生物医药产业区，由于我们的产业人群主要是长期工作人群以及这个地区长期居住人口，在两年之内，有关数据显示这个区域人群预计将会汇集30万人以上，他们的衣食住行、吃喝玩乐，我相信应该基本上都是依托于我们的商业配套。
龙湖·时代天街的商业，是超区域的商业中心，预计涵盖IMAX影院、精品百货、综合超市、餐饮中心、风情街等等，譬如目前可售型的餐饮中心临街可以做餐饮，特色的风情街也可做餐饮，在购物中心中人气最火爆的仍然是可做餐饮的商铺，对于购买我们商铺的业主来说，他们是最先能够承租起来，后期回报率从业主的角度来看预期是很高的。如果把龙湖看成一个大的投资商，其实我们也是斥巨资打造的这个项目，拿地、加上后期的建设和运营都需要非常大的投入。等于是我们的业主和龙湖一起在打造这个项目，一起在经营。
主持人：从去年开始，对于大兴天宫院的板块大小有十多个盘在联动，体量非常大，而且未来聚集的人的密度也是非常大的，正好龙湖推出这样的商业集群，所以热销是有其背后的原因的。那么我想请您分析一下，龙湖之所以如此受业主追捧有哪些因素存在？同时想让您解读一下，最近北京的商铺市场整体的表现又是如何呢？
王璐：相对于住宅市场，北京商业地产一直是处于平稳发展的阶段，因为住宅去投资化明显，所以想投资的话还是考虑商业地产。但是将商业地产分成几个类别，像非常常见的社区底商、门脸房或者写字楼，都算是商业地产，但是从商业地产的逻辑、业态上看，层次或者说发展程度相对非常高的应该是属于商业中心，因为商业中心跟其他普通的门脸房和社区底商不一样，不是用环线来衡量它的价值，因为它本身是自成商圈的。；比如你住在二环或者三环，但是你家的底商或者门脸房的投资价值并不见得比燕莎或者东五环外的朝阳大悦城等自成商圈的商铺有更多的投资价值，由于这些地方有产业资源支撑，有十多个盘的15万左右的常住人口，而且都是属于自住型人口，按照一家三口人来算，消费能力也是非常强劲的。所以我们在自成商圈的区域里进行投资，投资的安全性、回报率都是非常可观的。
主持人：刚才也提到了，一般临近地铁的大型商圈都会非常火，比如西直门地铁商圈和4号线等地铁商圈，都达到了“地铁一响、黄金万两”的效果，同样龙湖·时代天街也是作为地铁无缝对接的商业中心，它相比别的项目有什么优势呢？
王璐：“地铁一通，黄金万两”，人走旺地，是置业的“黄金参考标准”。而交通的便利、人流的聚集，则是置业者争相竞夺的得天独厚的财富。地铁代表着人气、人气代表着高额的租金、高租金代表着城市未来的发展方向。商业绑定交通线，待置业动力顺着轨道走。如北京5号线促生磁器口新商圈、6号线催熟常营商圈等即为此类经典案例。
另外，我们可以从一些数据中直观感觉到地铁对项目带来的好处：北京2003年地铁5号线开工后，其沿线物业的价格年平均上涨幅度近17.8%，超过了北京市房价年平均上涨速度，沿线个别项目价格的年均上涨幅度甚至超过30%。1999年底开工北京地铁13号线，开工当年和第二年，其沿线物业平均升值10%以上。2002年下旬13号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售均再次迎来较大幅度升值，平均涨幅22%。2003年八通线开通时，轨道附近的一些高端项目投资比例已开始增多，价格也水涨船高。
龙湖·时代天街，正是瞄准了地铁商业这一金色的风向标，将天街与地铁直接对接，又将商业和住宅匹配相连，并针对客流的目的性不同，提供不同的动线设计方案，不仅带来了源源不断的消费人群，更将路过的客流牢牢锁定。
龙湖•时代天街将生物医药基地产业园区、成体量大规模居住区、大体量综合化商业配套、新机场临空经济区、金融服务区等连于一体，通过地铁4号线、第二机场快轨(规划中)、京开高速、新源大街等立体交通网络，与城区实现快速连接，将为区域引入大量的人流。
主持人：我想跟您探讨一下最近钱荒的话题，因为金价一直在跌，都说连中国大妈都被套牢了，股市也是熊市，不见牛市。我们新浪乐居也出过一个专题叫做“钱荒之下，钱途在哪儿”，您觉得在这种市场之下，对于咱们项目有没有什么影响？
王璐：先了解一下“钱荒”的具体情况：2013年6月20日，中国银行间市场发生了一次被誉为里氏九级的强烈地震，资金价格水平飙升，债券大跌。目前来看，地震的主震应该已经过去，但是在未来几个月会有一些余震，部分余震的震级也许会比较高。
“钱荒”从结构性角度在加剧，虽然银行间拆借利率已经有所回落，但是与A股关系更密切的交易所拆借利率却是再创新高，加上市场对银行股的忧虑，A股持续低迷。交易所回购利率飙升，意味着证券市场“钱荒”加剧，这自然会引发A股市场整体的抛压。而市场对于银行股经营风险的质疑，更是引发了银行股暴跌，进一步拖累了市场。这样可能会导致可能一些投资性客户没有找到资金存量或者资金周转出现问题，我们认为这是一个阶段性的状态，而不是常态。
因此，随着“钱荒”的波及，加之黄金股市的低迷，以及住宅市场的持续限购，这些使得投资渠道日益收窄，我们7月份也算是应景，应对钱荒确实考虑了部分投资的客户、投资的业主会买一些理财短期的产品，在此情况下，商铺自然而然成为置业者的头号选择。
主持人：是的，最近银行天天在打电话卖理财产品，报的收益回报率都非常高。
王璐：对，这也是短期理财的非常好的办法。
主持人：但是还是没有办法抵过通货膨胀，大家都觉得手里的钱发毛，所以还想找别的投资渠道。
王璐：从长远看，有句俗话，乱世藏金，盛世买房。投资商业中心，我们的商业中心大部分由龙湖自持，是由龙湖统一规划、统一管理、统一招商、统一推广的商业中心，客户通过了解会觉得回报率相对可观，是目前不错的投资选择。所以我们可以看到，在过去大约半年，基本上在北京有意向要进行投资的商业客户，龙湖·时代天街是纳入其视野范围的很好的投资产品选项。
主持人：既然商铺投资已经成为了大家追捧的投资渠道，您就简单介绍一下龙湖·时代天街在售的商铺吧，据了解咱们归纳了项目受客户欢迎的几大秘笈，请为网友阐述一下。
王璐：龙湖·时代天街位于大兴新城核心区，与很多项目可以共享前后“城南行动计划”总投资约8901亿元的政策利好，而其他更多宏观的利好，或许对于龙湖·时代天街商业中心而言，将显得更加突出。
一、轨道——地铁对接，引入源源不断消费力
作为地铁商业一体化项目，龙湖•时代天街将生物医药产业基地、大规模居住区、高端金融服务区、临空经济区、大体量综合化商业配套等连于一系，通过地铁4号线的带动，与城区、新机场实现快速连接，致力打造超区域商业中心。
二、机场——700多亿，新机场打开北京南大门
北京新机场首期投资700多亿人民币，并有望提前至2017年落成并投入使用，首期规划年旅客吞吐量为4500万人次。同步规划建设的新机场外围交通及市政配套设施，将为打造北京第二个临空经济区创造条件，打开北京南大门。(数据来源：相关媒体)
三、产业——三大产业聚焦，合力释放区域发展动力
龙湖•时代天街汇聚“生物医药基地、新媒体产业园、物流产业区”三大产业，将释放区域发展的巨大动力。未来大兴新城的百万居住人口，高科技、高收入的产业人才，以及地铁4号线源源不断的人流，将为区域内汇集大量的高端居住和消费力，为龙湖•时代天街的兴旺注入有效的强心剂！(数据来源：相关媒体)
四、人口——高密度居住区，区域消费保障
龙湖•时代天街周围聚集众多一线开发商，未来将形成规模居住区，将形成商贸金融混合、商业服务休闲、会议会展酒店、文化休闲四大区域为一体的综合新城，成为北京继通州之后又一个人口超百万的新城。(数据来源：相关媒体)
五、交通——多维度立体化交通，多重人流贯通
龙湖•时代天街不仅依托地铁4号线连接，第二机场快轨(规划中)、京开高速、新源大街、依附北京新机场的“521”高速、城铁、轨道交通网络(规划中)等形成“金十字走廊”立体交通网，实现本区与城区、周边实现快速连接，致力打造京城少有的“产商居综合新城”。(数据来源：相关媒体)
六、景观——天龙河景观增加商业体验感
龙湖•时代天街繁华的商业中心，亦能享受到天龙河景观。另外，与项目一站之隔，更享大型念坛公园鲜氧环绕，加上商业中心内置的景观节点和休憩广场，整体商业氛围更加活跃自然。
当然，除了上述一系列的宏观环境利好外，更是项目本身过硬的实力在为项目的持续热销保驾护航：
一、品牌——天街模式风靡全国
强大的硬件实力，为龙湖•时代天街打下坚实的基础，而龙湖商业运营管理模式更是让其得以健康运转的软实力。8大城市，10年商业运营经验，17大天街。龙湖天街统一规划、统一招商、统一推广、统一管理，将整合营销的效力扩大，实现龙湖与业主、商户更大的共赢发展机会。【数据来源：公司内部】
二、产品——7大规划，树立商街品质新标杆
【一体化设计】地铁站、购物中心、商业街天街一体化无缝连接；
【多维立体动线】观光直梯、扶梯、天街、楼梯，横向纵向网状立体动线，人流翻倍；
【22米宽街道】确保双向回车道、双边停车位、人行情景街，商铺临街广告位的空间；
【观光直梯】观光电梯快速通达，盘活商圈、增强消费体验感，保证商铺人流的可达性；
【天街空中天廊】通过多重天廊，实现购物中心与商业风情街的人流共享；
【情景活动区】特色的精神堡垒，情景式广场，为商户提供充足外展空间；
【灵动空间】餐饮街金铺，全能型灵动业态，创领天街商铺新高度。
三、臻稀——新地标级商业中心，致力代言南城商业
龙湖•时代天街打造超大体量商业中心，预计将联袂众多龙湖战略合作商家，打造集合精品百货、餐饮中心、大型影院、综合超市、儿童乐园(前述为设计用途，具体以入驻商家为准)等为一体的全家庭型生活平台！
四、价格——全北京超高性价比
龙湖•时代天街大商业中心的中心金铺，低首付、低总价，像买住宅一样买品质商铺，引领置铺进入刚需新时代，北京罕有的在售商铺！我们的业态对于投资者而言非常丰富，当然量比较少，前期开盘已经几乎售謦了，餐饮中心商铺目前还有不到十套，总价大概在一千万到两千万之间；另外现在正在排号的是第二期的风情商业街，可以做餐饮，当然也可以做其他业态，选择面很多，面积在100到300平米，总价在600到1000万左右。为了应对钱荒，这种阶段性出现的情况，所以本月签约的客户我们会享受首付分期的优惠，首付只需要20%，大概120到150万，就可以选到龙湖时代天街位置非常好的，位于商业步行街中心的可做餐饮的风情街商铺，对我们商铺来说是非常好的机会。
五：物业——享誉全国的品牌物业
龙湖物业服务满意度多年均达90%以上、“中国房地产公司品牌价值TOP10”，荣誉的背后，是龙湖19年对“善待你一生”理念的坚持。
主持人：最近准备什么时候开一次盘？
王璐：应该在本月中下旬会有商铺集中加推，有商铺投资意向的客户，请千万不要错过这么珍贵的机会。
主持人：另外，我还想问一下，在销售额达到十亿这个数字的背后，我们会更关注它的客群，主要是哪类人呢？
王璐：因为我们产品是两类，如果总价在1500到2000万之间，这种客户相对来讲手里有一笔闲钱，在第一季度或者第二季度，因为可能原来是考虑投资住宅的，在四环以内一套房子卖了就六七百万，他们现在手里有闲钱的，这是一批。还有一种是有安全资本的，是长期持有，高净值客户。
主持人：我认为大多数人买了之后会自持或者是出租出去的？
王璐：对，有的可能是自己经营，但经营的很少。再就有一种是投资客户中的刚需，可能手上只有两三百万或者三四百万，他也不知道该放哪儿，他就投资商铺，这在当今的宏观市场环境下，是一个不错的机会，并且价格也不高，如果客户没有投资过商铺，他可以就像买住宅一样买商铺，选择商铺，从龙湖时代天街开始。
主持人：总结下来，龙湖·时代天街现在的热销源于很多方面，政策的利好以及当今市场的钱荒，投资渠道受限等等，还有本身我们产品过硬的品质，当然还有很多大体量的楼盘都在这个区域，未来人口密集，但是商业中心却非常少，以及天宫院本身区域未来的升值潜力等等因素，所以这就是龙湖·时代天街热销的秘笈。今天非常感谢王总能够来到这边畅谈现在钱荒背景之下市场投资的一些动向。如果各位网友对龙湖·时代天街感兴趣的话，希望大家持续关注。谢谢王总，今天的访谈就到这里。
王璐：谢谢大家。